אורדב בניה והשקעות בע"מ נ' עיריית תל-אביב

פסק דין

בהקשרו של חיוב בארנונה עירונית מהי ההבחנה בין "גג" של בניין לבין "מרפסת" המהווה תקרה עליונה לחלק מן הבניין? האם ניתן לחייב בארנונה את המחזיק בנכס שאין משתמשים בו ושאין לראות שימוש מעשי בו? האם לאחר שנים של בירור, בהליכי ערר, את שאלת המחויבות לתשלום ארנונה בגין נכס מוסמכת ועדת הערר לקבוע שהחיוב יחול לאחור אל שנת השומה שבמסגרתה הוגש הערר? אלה עיקרי הסוגיות העומדות להכרעה שיפוטית בהליך זה.

הנסיבות

אורדב בנייה והשקעות (1993) בע"מ (להלן: "אורדב " או "המערערת") היא בעלת הזכויות בחלק מן הקומה החמישית בבניין ברחוב יגאל אלון 126 בתל אביב (להלן, בהתאמה: "הנכס" ו-"הבניין"). ביום 1.2.04 השכירה המערערת שטח מסוים מן הנכס להילמן ושות' רו"ח (להלן, בהתאמה:"המושכר" ו-"הילמן"). העברת החזקה במושכר דווחה כדין למנהל הארנונה של עיריית תל אביב.

עד להשכרת המושכר חויב הנכס בארנונה לפי שטח של 90 מ"ר. משקיבל הילמן את המושכר לחזקתו בדק ומצא ששטח המושכר הוא כ-42 מ"ר בלבד. הוא העמיד את מנהל הארנונה על ממצאיו (מכתבים מיום 14.12.04, 9.1.05) ובעקבות זה נשלח מפקח מטעם העירייה לבחינת הנכס. הביקורת מצאה כי שטחו של המושכר הוא אמנם 42 מ"ר אלא שהנכס כולל, מלבד המושכר, גם מרפסת בשטח של כ-103 מ"ר (להלן: "המרפסת הביטוי "מרפסת" ננקט לשם הנוחיות ואין הוא משקף, בהכרח, את הגדרת הנכס לצורכי ארנונה. ") שהכניסה אליה היא מן המושכר בלבד ושהמחזיק במושכר הוא בעל יכולת בלעדית להשתמש במרפסת. על כן דרשה עיריית תל אביב (להלן: "העירייה") מהילמן תשלום ארנונה בגין הנכס כולו;היינו המושכר + המרפסת וזאת מיום 1.1.05. הילמן השיג על ההחלטה בפנייה אל מנהל הארנונה של העירייה השגתו אל מנהל הארנונה נדחתה (7.4.05).

הביטוי "מרפסת" ננקט לשם הנוחיות ואין הוא משקף, בהכרח, את הגדרת הנכס לצורכי ארנונה.

לאחר שנודע למערערת ששטח המושכר הוא 42 מ"ר בלבד פנתה אל מנהל הארנונה בדרישה לתקן את חיובי הנכס מן השנים שקדמו להשכרת המושכר ולשום אותו לפי שטחו למעשה (7.3.05). מנהל הארנונה דחה את ההשגה (7.4.05).

בנסיבות אלה הגישו הילמן והמערערת ראוי להעיר כי חברת אורדב מנוהלת בידי עו"ד דב פישלר. עו"ד פישלר הגיש את ההשגות והעררים בשם הילמן ואורדב והוא גם בא כוחה של אורדב בהליך דנן. , בו זמנית (19.5.05) עררים אל ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית תל אביב (להלן: "ועדת הערר"). הילמן התייחס לדרישת חיובו בארנונה מיום 1.1.05 וטען להעדר זיקה אל המרפסת. המערערת התייחסה אל חיובי הארנונה שקדמו לשנת 2005 וטענה שיש לשנותם כך שישקפו נכס ששטחו 42 מ"ר (ולא נכס ששטחו 90 מ"ר).

ראוי להעיר כי חברת אורדב מנוהלת בידי עו"ד דב פישלר. עו"ד פישלר הגיש את ההשגות והעררים בשם הילמן ואורדב והוא גם בא כוחה של אורדב בהליך דנן.

הדיון בשני העררים אוחד וביום 12.2.09 ניתנה החלטת ועדת הערר שאלה עיקריה:

נושא העררים הוא שאלת חיובה של המרפסת בתשלומי ארנונה. העוררות טוענות שהמרפסת היא, הלכה למעשה, גג שאינו בשימוש ואין לחייבו בארנונה. העירייה טוענת כי המרפסת היא שטח שהוא חלק מיחידת הבניין שיש לחייבו בארנונה.

הוועדה קבעה שהמרפסת היא שטח בתוך יחידת הבניין ובהתאם לצו הארנונה העירוני ניתן לחייב את המחזיק בתשלום ארנונה בגין שטח זה.

הילמן אינו מחזיק במרפסת (שלא הושכרה לו), אין לו זיקה ממשית למרפסת ואין לו רשות להשתמש בה.

אורדב, היא בעלת הזיקה למרפסת בהיותה הבעלים של יחידת הבניין, היא שולטת בחלק היחידה הזה יותר מכל אחד אחר ובעל יכולת בכוח לעשות שימוש במרפסת.

אין מניעה לסווג את המרפסת בסיווג "מלאכה ותעשייה" ולחייב בארנונה את אורדב המחזיקה בו החל מיום 1.1.05.

סיכומה הקצר של החלטת ועדת הערר הוא שהמרפסת היא נכס בר חיוב בארנונה בסיווג תעשייה ומלאכה. אורדב היא המחזיקה בנכס ואותה יש לחייב החל מיום 1.1.05 (להלן: "החלטת ועדת הערר" או: "ההחלטה").

על פי ההחלטה הוציאה העירייה דרישת תשלום לאורדב לחייבה בגין שטח המרפסת מיום 1.1.05 ואילך.

אורדב לא השלימה עם החלטת ועדת הערר וערכה נגדה את הערעור דנן.

עיקר טיעוני המערערת

המערערת השתיתה את ערעורה על ארבעה ראשי טענה: (1) הקביעה שהמערערת מחזיקה במרפסת חורגת מגדרי הדיון בערר; (2) לא ניתן לחייב חיוב רטרואקטיבי בארנונה; (3) המרפסת אינה אלא גג שאינו בר חיוב; (4) לפי היתר הבנייה אין יכולת להשתמש במרפסת ולפיכך אינה בת חיוב.